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万科、保利、龙湖、绿地等25家房企社区商业产品线解读(下)
发布时间:2020-02-10
 

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街区商业:复制扩张与业态差异化

街区式商业,是指在合适的尺度上从人性、文化和城市发展的角度出发满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。

回溯过往,商业街区是从马路上零售商品交易点、沿街商铺发展而来,最后演变为城市综合体。如今,在大型购物中心项目不断涌现的同时,街区商业也在逐渐受到青睐,逐步在商业地产行业内占有一席之地。

近几年来,一方面购物中心的竞争不断加剧,要做好一个大型购物中心的难度越来越高。另一方面,以小而美见长的开放式主题街区却悄然兴起,似乎厌倦了大盒子的消费者们,又有回归街区商业的趋势。

总体来看,盒子商业与街区商业各有优劣,相较于更注重整体运营、资金回笼周期较长、呈现同质化的购物中心,商业街区的主题化和差异化,能较好地克服业态类似、模式单调的情况,同时也能利用分期建设、分单元销售经营的模式,加快资金回流。

成都·绿地468 熙街

而通过将庞大综合体的体量化整为零,街区商业创造出类似步行街区的室外空间体验感受,以及多层次的商业空间组织,既具备了高效、集约、符合的传统商业综合体的特点,也在开放性、城市性、体验性等诸多方面得到提升。

目前,一些房企均有意识布局街区商业,并逐渐形成两大类型:一种是社区型的街区商业,比如绿地的“熙街”、蓝光的“耍街”等。另一种是街区式购物中心,比如成都远洋太古里、上海大宁国际商业广场、上海新天地等。

社区中的街区商业属于典型的依托高频次消费的商业产品,无论是在体量、业态、招商和运营等方面门槛都相对更低,而这也是大多品牌房企频频加码社区型街区商业的重要原因之一。

以绿地为例,在开发了缤纷城等一系列针对区域及社区的商业体之后,它针对成都市场提出了社区商业产品线“熙街”。在成都的绿地·468熙街、绿地·缤纷熙街相继落地之后,又迅速在贵阳布局绿地·新荟熙街,在武汉布局绿地汉口中心熙街。

与此同时,绿地确定了社区商业“熙街”的三大核心业态——餐饮、儿童、生活方式,在此基础上辅以生活配套业态,针对不同项目的实际情况,进行了业态比例的划分。

与绿地的熙街类似,蓝光发展的耍街也开启了全国复制扩张的步伐,其在成都、重庆、苏州、武汉、青岛等多个城市已布局主题耍街。相比于传统的街区商业,耍街专注1-3公里范围邻里消费,集川派美食、休闲娱乐、亲子教育、生活配套四大体验式消费要素于一体。

街区式商业是继购物中心之后出现的商业类别形态,更注重消费的体验感、场景感,追求的是品位消费、享受型消费,因此在其四大业态配比特征中,除了零售之外,餐饮、娱乐业态所占比例往往不低。

以街区综合体成都远洋太古里为例,该项目分为两个部分,“快里”由三条购物街贯通东西两个聚集人潮的广场,体现时尚潮流;“慢里”则围绕大慈寺精心打造慢生活里巷,服务于热爱休闲生活和美食的人群。

目前在该项目的业态配比中,零售面积占比66%、餐饮与生活休闲娱乐合共占比30%,而超市占比仅为4%。

来源:国家商务部 观点指数整理

在保留古老街巷与历史建筑的基础上,成都远洋太古里加入2-3层的独栋建筑,形成传统又现代的建筑风格,营造出一片开放自由的城市空间。与此同时,该项目还不断引入各类首店、旗舰店、快闪店、网红店、IP店,增加新鲜感。

2018年上半年,成都远洋太古里的租金收入总额上升;零售销售额增长29%。于2018年6月30日,该项目租用率为96%。

此外,上海新天地也是街区商业中的一个比较成功的案例。资料显示,上海新天地总面积3万平方米,以上海独特的石库门建筑为基础,将上海传统的石库门里弄与现代新建筑结合起来,集文旅、商业、住宅于一体。

该项目的商业部分也分为北里和南里两部分,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐,面积占比分别为42%、38%、20%;而南里也包含这三种业态,比例分别为37%、45%、18%。由此看来,其餐饮及休闲娱乐占比之大则更为明显。

面对商户,上海新天地只租不售,以便集中力量调控风格与业态,凸显特色。而在国内,南京、宁波、苏州、厦门等城市,正在复制“新天地”的产品线。

来源:观点指数 推荐关注





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报名联系人(手机&微信)

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