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【干货频道】如何选择合适的办公物业?
发布时间:2019-10-05
 

看了这么多小编给各位推荐的办公项目,虽然是心痒痒,但却有选择困难症?又或者你对办公室选址感到困惑而无从下手?

嘿嘿没关系,小编给你准备了一份办公室选址指南,快快来领取干货吧!


办公室选址应遵循的三要素:

区域、位置、物业

国外的企业在选择办公物业的时候,往往会考虑三个要素。第一个是整个目标商圈的开发状况;第二个是具体的地点,即办公物业的地点选择;第三个是具体的物业和物业管理。

在商圈上,很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带,这是企业在选择一个大的区域。

在产业环境的诸多构成因素中,除了考虑地区受教育劳动力数量已有教育资源外,还要考虑当地政府的支持力度

另外,在地点选择方面,应把一次性成本降到最低, 包括生产成本、搬迁成本和建筑成本等;持续性运营成本降到最低,包括劳动力成本、交通、公用设施和税收等;把风险降到最低,考虑到各种风险因素,如政府 管制、电力供应等;把机会最大化,不要为选址而选址,而要把公司选址和搬迁作为公司发展战略的一部分。


办公选址要看运营成本

运营成本是当前企业写字楼选址所最关心的问题。如果说以前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设施,是因为那时经济相对落后,城市发展水平较低,地理位置成为决定企业成败的关键因素。

尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言,企业知名度不高,企业对所选办公楼是不是能达到彰显企业实力、宣传企业形象的目的非常关心。

同时,企业还关心写字楼的空调、电力、交通等配套设施,对运营成本则不大重视。现在的情况相反,当企业选择写字楼的时候,第一个考虑就是运营成本或办公成本,离开了成本就谈不到物业的好坏,这也是企业对股东负责,对财务报表、对现金流负责的表现。

值得注意的是,作为企业办公室选址关键点的办公成本,包含许多方面,租金只是其中的一项,还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。对于大城市的热点写字楼分布区域而言,CBD地区的平均入住成本最高,金融街之类的地区比CBD稍低。

除此之外,企业写字楼选址还要注重交通状况、健康安全、配套服务,员工关系也是一个参考因素。

一种新的趋势是,除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与写字楼选址外,人力资源部门也参与其中,在选址的时候开始考虑办公室周边的交通、住房等方面能否给员工带来方便,是否有利于留住人才等方面的问题。

企业在做出办公室租赁决策的时候,要把企业选址当作是企业经营活动的一部分,不应只考虑物业本身的软硬件条件,还要考虑财务关系、员工关系。


按需选择是硬道理

在大城市中,企业办公选址大抵经历了几个发展阶段:分散型的高级酒店阶段、一线商圈的纯写字楼阶段和二线商圈特色阶段。

随着经济的发展,具备产业聚集优势的二线商圈开始兴起,对企业的吸引力也越来越大。企业也开始从重视生产转到重视智力、重视软件,对绿色生态环境的要求越来越高,同时在一步步降低运营成本。


不同类型的企业有不同的办公选址要求

对于一部分企业可能宜于选择二线商圈,如:网络公司、软件研发公司等;但是银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商务代表处 等服务类企业则更加适合CBD和大型商圈,因为这些企业要大量接触客户,需要集聚效应,是不可分割的产业链。

举个例子,根据相关调查显示,在金融街的客户中,整栋、整层购买作为企业总部或区域总部的占据相当比例。这正是由企业特点和产业链集聚所产生的结 果。

企业选择写字楼应综合各方面因素。只有选择适合自己公司的产业特点、适合自己公司财务状况、员工状况的写字楼才是最好的才是最适合的。


(来源:房天下)


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